شفاف‌سازی بازار دوم مسکن
دنیای اقتصاد: اولین «حساب امانی» برای پیشفروش مسکن، توسط یک بانک خصوصی و با هدف نظارت بر معاملات پیش‌خرید یک پروژه مسکونی بزرگ مقیاس در تهران، تشکیل شد. با عملیاتی شدن طرح «کنترل و تضمین تعهدات پیش‌فروشنده از کانال حساب امانی»، 7 مزیت اقتصادی این طرح که مستقیم عاید پیشفروشندهها می‌شود، نمایان شده است؛ از جمله اینکه، به پشتوانه بانک، جریان نقدینگی منظم از سمت پیش‌خریداران، به اضافه خط اعتباری کوتاه‌مدت وارد پروژه ساختمانی می‌شود و سازنده از زیان و ریسک مالی ناشی از دوره‌های رونق-رکود در امان می‌ماند. بسط «حساب امانی»، یک نهاد جدید نیاز دارد.اولین پروژه «پیشفروش مسکن با ضوابط استاندارد» توسط یک بانک خصوصی آغاز شدابهام‌‌‌زدایی از «حساب امانی» مسکن7 مزیت اقتصادی و 5 ویژگی انحصاری حساب امانی به ترتیب برای پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده
گروه مسکن- فرید قدیری: یک بانک خصوصی اولین «حساب امانی برای پیشفروش مسکن» را برای احداث یک پروژه ساختمانی به ظرفیت حدود 300 واحد مسکونی در تهران تشکیل داد.
جزئیات تجربه نخست طرح «حساب امانی» یا «حساب امین» نشان می‌دهد: هم دولت و هم سازنده‌ها نسبت به ابعاد واقعی این طرح دچار نوعی سوءتفاهم شده‌اند و ماحصل آن در حال حاضر از یکسو باعث ابلاغ دستوری و البته ناقص یکسری ضوابط جدید برای پیشفروش مسکن شده و از سوی دیگر موضع‌گیری تند و منفی پیشفروشندهها نسبت به پذیرش افتتاح حساب امانی در بانک‌ها قبل از پیشفروش را در بر داشته است.
طرح راه‌اندازی «حساب امانی» سال گذشته توسط بانک خاورمیانه و با هدف اصلاح اوضاع نابسامان بازار دوم معاملات مسکن (پیشفروش) و طراحی ساز و کار روشن برای این بازار، به مسوولان بخش مسکن پیشنهاد شد و همزمان توسط مرکز تحقیقات این بانک، بررسی‌ها درباره سوابق موفق این طرح در چند کشور برای تدوین شیوه اجرایی آن در ایران آغاز شد.
فروردین امسال، وزارت راه و شهرسازی در مصوبه‌ای، هر نوع پیشفروش مسکن بدون تشکیل «حساب امانی» در بانک‌ها را ممنوع کرد و در قالب این ابلاغیه مقرر شد همه پیشفروشندهها، ابتدا در یکی از بانک‌های عامل، حساب ایجاد کنند تا مراوده مالی پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده، از طریق این حساب و با نظارت بانک، صورت بگیرد.
شکل کامل طرح «حساب امانی» اما زودتر از این ابلاغیه، توسط بانک خاورمیانه و برای ساخت چند برج مسکونی در منطقه 5 تهران، عملیاتی شد.
در حال حاضر مطابق آنچه در این بانک خصوصی از تجربه اول «حساب امانی» به ثبت رسیده، مشخص شده است: قبل از ورود بانک‌ها به حوزه نظارت بر معاملات پیشفروش ساختمان، باید ابتدا یک «نهاد نظارتی ساختمان و املاک» شبیه آنچه در اغلب کشورها به شکل مستقل و غیردولتی فعال است، تاسیس شود در غیر این‌صورت، انتظار عمومی شدن «پیشفروش آپارتمان از کانال حساب امانی» در مقطع فعلی حتی به صورت اجباری و دستوری، قابل تحقق و عملیاتی‌شدن نخواهد بود.
البته بانک خاورمیانه در خلأ چنین نهادی، برای اجرای «اولین پروژه پیشفروش آپارتمان از طریق حساب امانی»، خلأ نهاد نظارتی را با انتخاب سازنده، محل اجرای پروژه و صلاحیت کلیه عوامل ساخت، مرتفع کرده است.
این پروژه مسکونی تاکنون بیش از 50درصد پیشرفت فیزیکی داشته و پیش‌خریدارانش تحت نظارت بانک و از طریق حساب امانی افتتاح شده از طرف سازنده، در حال پرداخت اقساط متناسب با مراحل ساخت هستند.
نتایج اولیه از اجرای حساب امانی پیشفروش مسکن در بانک خاورمیانه مطابق آنچه مجید حسامی، مشاور مدیر عامل بانک برای «دنیای‌اقتصاد» تشریح کرده، حاکی است: «حساب امانی» برخلاف تصور سازنده‌ها، 7 مزیت اقتصادی برای پیش‌فروشنده در پی دارد که مهم‌ترین آن، «کنترل نرخ سود و زیان ساختوساز ناشی از دوره‌های رکود-رونق» و همچنین «تضمین جریان تزریق منابع مالی مورد نیز پروژه» است.
در حال حاضر، عمده ساختوسازهای مسکونی متکی به تسهیلات کوتاه‌مدت بانک‌ها آن هم با نرخ‌های بالا است که با توجه به طول زمان ساخت (حداقل دو سال)، عملیات بازپرداخت تسهیلات بخاطر چالش‌هایی که معمولا از ناحیه زمان‌بر بودن فروش واحدها به‌وجود می‌آید، به تاخیر می‌افتد و سازنده را دچار مشکل می‌کند.
سازنده‌ها از محل «حساب امانی»، ابتدا از «امکانات بانک‌ها» در جذب و هدایت مشتریان بانک و سایر متقاضیان مسکن به سمت پروژه‌های پیشفروش، بهره‌مند می‌شود و «اعتماد افراد» به سیستم بانکی باعث افزایش تقاضای پیش‌خرید می‌شود.
در نتیجه این اتفاق، «نیاز» به تسهیلات ساخت از بین می‌رود و «هزینه» تامین مالی پروژه از کانال پیشفروش و سرازیر شدن جریان نقدینگی پیش‌خریداران، کاهش پیدا می‌کند.
مزیت پنجم تشکیل حساب امانی، رفع چالش «خواب سرمایه» است که باعث می‌شود بخش قابل توجهی از هزینه‌های پروژه به جای اتکا به سرمایه سازنده، از محل نقدینگی موجود در جامعه تامین شود.
ششمین مزیت اقتصادی حساب امانی که در هیچ کدام از انواع معاملات مسکن –فروش آپارتمان آماده و پیشفروش در بازار غیررسمی و فاقد حساب امانی- وجود خارجی ندارد، «محافظت سازنده و سرمایه‌گذار ساختمانی از آسیب‌های مالی رکود و رونق مسکن» است.
هم‌اکنون در شکل سنتی پیشفروش، متناسب با زمان انجام معامله، هنگام ساخت و ساز پروژه، بازار مسکن در یکی از دوره‌های رونق یا رکود قرار دارد. چنانچه بازار در مراحل عملیات ساخت، حالت رکودی و افت قیمت داشته باشد، میل به معامله در سمت تقاضا کاهش می‌یابد و امکان تامین مالی ساخت از بین می‌رود. همچنین زمانی که مراحل ساخت و تحویل واحدهای پیشفروش شده، با رونق و افزایش قیمت همزمان می‌شود، پیشفروشندهها به فکر «دبه در قیمت» می‌افتند تا از این طریق بتوانند توافق اولیه را با تورم اتفاق افتاده، هماهنگ کنند.
بنابراین ریسک زیان مالی همواره در پروژه‌های پیشفروش برای سازنده وجود دارد.
اما با ابزار «حساب امانی»، امکان تنظیم جریان سود و زیان برای پیش‌فروشنده مهیا می‌شود، طوری که سازنده می‌تواند در ابتدای پروژه، تعداد حداقلی از واحدها را پیشفروش کند و مابقی را براساس انتظارات تورمی، وضعیت آتی قیمت مسکن و همچنین میزان نیاز مالی پروژه، در طول زمان ساختوساز، به متقاضیان پیش‌خرید عرضه کند.
در این قالب، «خط اعتباری کوتاه مدت» بانک عامل حساب امانی نیز به کمک پیش‌فروشنده می‌آید تا در مواقع ضروری، بخشی از نیاز مالی ساخت را در نقش اهرم جبرانی، برای سازنده تامین کند.
در مدل «حساب امانی»، ریسک افزایش هزینه ساخت نیز قابل کنترل است به طوری که سازنده می‌تواند با حمایت بانک و جریان نقدینگی پیش‌خریداران، مصالح ساختمانی مورد نیاز را از قبل خریداری کند.
در این باره مجید حسامی، مشاور مدیرعامل بانک خاورمیانه با بیان اینکه، مزایای اقتصادی نهفته در طرح «حساب امانی» مشروط به تاسیس نهاد نظارتی ساختمان و املاک، باعث می‌شود سازنده‌ها به دور از جنبه دستوری و تکلیفی این طرح، از اجرای آن استقبال کنند، اعلام کرد: وجود نهاد نظارتی مستقل و غیردولتی، در مرحله قبل از تشکیل حساب امانی، سازنده‌های صاحب صلاحیت را از سازنده‌های فرصت طلب فیلتر می‌کند و روند پیشفروش و پیش‌خرید را تسریع می‌کند ضمن اینکه این نهاد با اختیار و اقتداری که از سوی دولت در حوزه مسکن، برخوردار است، می‌تواند در مواقع لزوم با کم‌کاری و تخلفات پیش‌فروشنده به نفع پیش‌خریدار برخورد کند.
حسامی تصریح کرد: در مدل رایج حساب امانی برای پیشفروش مسکن در دنیا، کار بانک صرفا پرداخت اقساط پیش‌خریدار به حساب پیش‌فروشنده، براساس صورت وضعیت‌های تایید شده توسط مهندس ناظر پروژه و تحت نظارت عالیه نهاد نظارتی مذکور است نه اینکه همه مسوولیت حسن انجام کار پیش‌فروشنده، به گردن بانک عامل بیفتد. وی درباره دلایل مخالفت و موضع‌گیری سازنده‌ها طی هفته‌های اخیر با این طرح، گفت: دو گروه سازنده در بازار پیشفروش فعال هستند، گروه اول که خوشنام بوده و از هر نوع اجحاف به پیش‌خریدار و تقلب در معامله، خودداری می‌کنند، به علت آنکه حساب امانی را باعث افزایش بوروکراسی در معامله می‌دانند تمایل به آن نشان نمی‌دهند و گروه دوم نیز که سود خود را در بازار آشفته می‌بینند، طبیعی است از شفاف‌سازی مناسبات مالی بین پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده طفره بروند. در این میان، وجود نهاد نظارتی در بالادست بانک‌های عامل حساب امانی، چالش مربوط به این دو گروه را می‌تواند مرتفع کند و پاسخ دهد.مشاور مدیرعامل بانک خاورمیانه در عین حال با هشدار درباره غفلت از ایجاد نهاد نظارتی به عنوان شرط اصلی حساب امانی، گفت: در صورت تکلیف اجباری به ایجاد «حساب امانی» بدون حضور این نهاد، در عمل ممکن است برخی بانک‌های راغب به اجرای این طرح، با صرف وقت و سخت‌گیری‌های گسترده، موفق شوند گروهی محدود از سازنده‌های بسیار معتبر را برای این مدل پیشفروش مسکن، شناسایی کنند و طرح را در مقیاس فوق‌العاده کوچک به اجرا در بیاورند اما به طور قطع، استفاده از حساب امانی به شکل گسترده و عمومی در بازار پیشفروش، پیاده نخواهد شد چون که ریسک ایجاد حساب امانی برای بانک‌ها در غیاب نهاد نظارتی، قابل توجه است.طرح «حساب امانی» 5 ویژگی انحصاری برای پیش‌خریداران دارد از جمله اینکه، تشکیل این حساب برای یک پروژه پیشفروش نزد یک بانک عامل، «مانع از استفاده پول پیش‌خریداران در پروژه‌های دیگر توسط پیش‌فروشنده می‌شود»، «چالش اعتماد اجباری پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده را از طریق تعهد بانک به حسن انجام کار سازنده، مرتفع می‌کند»، «اطمینان نسبت به صلاحیت سازنده در پیش‌خریدار به وجود می‌آورد»، «سرمایه‌گذاری امن و بدون ریسک را برای پیش‌خریدار رقم می‌زند» و در نهایت «مانع از دبه در قیمت» می‌شود.
«پیش‌شرط» هدایت بازار دوم معاملات مسکن به تشکیل حساب امانی در بانک‌ها براساس تجربه دنیا چیست؟
Read more: http://www.donya-e-eqtesad.com/news/890406/#ixzz0v6ursRrl
نقطه کور حساب امانی به روایت بانک مسکن
عضو هیات مدیره بانک مسکن، با بیان اینکه دستورالعمل تشکیل حساب امانی در بانک مسکن مراحل نهایی تدوین را پشت سر می‌گذارد، گفت: این طرح که از جانب وزارت راه‌و‌شهرسازی به تصویب رسیده با برخی ابهامات( نقاط کور) روبه‌رو است که طی این هفته با جلساتی در وزارت راه‌و‌شهرسازی تعیین تکلیف خواهد شد.به گفته ابوالقاسم رحیمی انارکی، دستورالعمل حساب امانی پیشفروش ساختمان تا یکی دو هفته آینده و پیش از اتمام ماه مبارک رمضان برای اجرا به شعب بانک مسکن ابلاغ خواهد شد. عضو هیات مدیره بانک مسکن با بیان اینکه بخشی از این دستورالعمل به حوزه وزارت راه و شهرسازی مربوط می‌شود و قرار است در این هفته طی جلسه‌ای با مدیران معاونت مسکن و ساختمان این وزارت خانه آن را نهایی کنیم، افزود: برخی ابهامات در این دستورالعمل وجود دارد که مهم‌ترین آن، تعیین نحوه نظارت بر اجرای پروژه‌ها و فرد یا سازمان مسوول این نظارت است. وی با بیان اینکه در حال حاضر مسوول قانونی نظارت بر پروژه‌های ساختمانی، «مهندس ناظر» است، گفت: مشکلی که در این زمینه وجود دارد این است که مهندسان ناظر به دلیل کسب درآمد از سوی سازنده، همواره طرف او را می‌گیرند و این مساله با مسوولیت بانک در خصوص حمایت از سرمایه‌های مالی مردم که در حساب به امانت گذاشته شده، در تعارض است و ما می‌خواهیم مسوولیت نظارت را خود کارشناسان بانک مسکن بر عهده بگیرند.
Read more: http://www.donya-e-eqtesad.com/news/890410/#ixzz0v6v0R4NP
سند محضری پیشفروش از چند روز آینده
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران اعلام کرد: امکان ثبت محضری معاملات پیشفروش مسکن توسط دفاتر ثبت اسناد رسمی طی چند روز آینده مصادف با هفته قوه قضائیه فراهم می‌شود. تنظیم سند رسمی برای معاملات پیش فروش در دفترخانه‌ها تکلیفی است که به موجب قانون پیشفروش ساختمان مصوب سال 89، برای سازمان ثبت اسناد و وزارت دادگستری تعیین شد؛ اما تاکنون اجرایی نشده است. محمدرضا دشتی علت اصلی اجرا نشدن قانون پیشفروش ساختمان طی سال‌های اخیر را معلق بودن صدور شناسنامه فنی عنوان کرد و گفت: با هماهنگی صورت گرفته بین قوه قضائیه و شهرداری تهران برای از سرگیری صدور شناسنامه فنی ایجاد شده تا چند روز آینده امکان ثبت محضری و صدور سند رسمی برای معاملات پیشفروش فراهم می‌شود.به گزارش «دنیای اقتصاد» دفاتر اسناد رسمی برای آنکه سند پیشفروش صادر کنند طبق ماده 4 قانون پیش فروش ساختمان باید شناسنامه فنی ساختمان پیشفروش شده را به‌عنوان یکی از مدارک مورد نیاز رویت کنند. به گفته وی در قانون برای پیشفروش، سند رسمی تنظیم می‌شود و وقتی سند رسمی تنظیم شود، مورد حمایت حاکمیت قرار دارد؛ یعنی فرد بعد از تنظیم قرارداد در دفتر خانه با خیال راحت می‌داند که هیچ مشکلی برایش ایجاد نخواهد شد. دشتی تاکید کرد : بر اساس ماده 23 این قانون، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان کنند یا بدون اخذ مجوز، به درج یا انتشار آگهی در روزنامه‌ها بپردازند، به حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان 2 تا 4 برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. به این ترتیب، در این قانون، جایگاه مهمی برای ثبت در نظر گرفته شده است تا مردم در آینده دیگر مشکلاتی مانند قبل نداشته باشند.
Read more: http://www.donya-e-eqtesad.com/news/890409/#ixzz0v6v4tHXW
مسوول صیانت از درختان شهر کیست؟
محمد میرزایی
دبیر کمیته محیط‌زیست شورای شهر تهران
یکی از مترقی‌ترین قوانین شهری کشور، قانون حفظ و گسترش فضای سبز است که سابقه دیرینه از سال ۱۳۵۲ دارد و در سال ۱۳۵۹ مورد بازنگری قرار گرفته و نهایتا در سال ۸۹ پس از بازنگری آیین‌نامه اجرایی آن نیز به تصویب رسید.در طول تمام این سال‌ها شاکله اصلی این قانون حفظ شده است. اهم تاکیدات این قانون که با رویکرد حفظ محیط‌زیست و صیانت از فضای سبز شهری است بر چند وظیفه اصلی استوار است: 1. شناسنامه‌دار کردن باغ‌ها و درختان شهر و تصویب آن در شورای شهر به‌عنوان سندی مورد اتکا اما تاکنون چنین سندی در شورای شهر مصوب نشده است. 2. برخورد قضایی با تخریب باغ‌ها و درختان شهر. 3. ساختوساز حداقلی در باغهای خصوصی کوچک مقیاس . 4. قرار گرفتن باغهای شهر در پهنه‌های حفاظت و صیانت ویژه در شهرها. با این مقدمه قصد آن دارم تا مخاطب را معطوف به شهر گردانم. امروزه تهران که باغ‌شهری در طول سالیان گذشته بوده است به جز تک‌باغ‌های معدود در شهر که آنها نیز در معرض تخریب و ساختوساز است چیزی از باغات آن باقی نمانده است. مطابق آخرین مطالعات ۵ هزار هکتار از باغهای شهر ظرف ۲۰سال اخیر مورد تخریب قرار گرفته است. اگر به واقع عزم مدیریتی در اجرای قانون فوق‌الاشاره می‌بود شهر شاهد این وضع اسفبار باغ‌ها بود؟ مطابق قانون نهادهای نظارتی اعم از شورای‌عالی معماری و شهرسازی به ریاست وزیر راه و شهرسازی، که بالاترین نهاد نظارتی طرح‌های شهری است، باید تخلفات اجرای طرح‌های شهری را که غالبا شهرداری‌ها مجری آن هستند به قوه قضائیه گزارش کند تا مطابق قانون و تاکید مکرر مقام معظم رهبری با خاطیان برخورد شود. چهار وظیفه اصلی قانون که در ابتدا مطرح شد عملا هیچ کدام توسط مدیریت شهری خاصه شهرداری تهران محقق نشده است و در این راستا جز برخوردهای موردی از طرف شورای‌عالی معماری و شهرسازی مثل مداخله این شورا در باطل کردن مجوز ساختوساز در باغ معنوی، برخوردی اساسی در حوزه تخلفات ساختاری تخریب باغ‌ها صورت نپذیرفته است.
از آن سو مصوبه محیرالعقول شورای شهر تهران در سال ۱۳۸۲ مرسوم به برج باغ، بنایی در شهر نهاد که باغهای تهران را جولانگاه ساختوسازهای شهری کرد و از آن بدتر اینکه هم‌اکنون ساختوساز در باغهای شهر در برخی پهنه‌ها تا۲۶ طبقه هم انجام می‌شود. نگارنده قصد آن دارد با طرح این توضیحات کارشناسی این گزاره را مطرح کند که شهرداری به‌عنوان مجری و حافظ درختان و باغهای شهر و شورای‌عالی معماری و شهرسازی به‌عنوان نهاد فرادست شهرداری در این حوزه و همچنین شورای شهر تهران به‌عنوان نهاد منصوب‌‌کننده شهردار و ناظر بر عملکرد آن اگر به واقع اراده عملی برای تحقق منویات مقام معظم رهبری در خصوص حفظ محیط زیست دارند شایسته است اقدام عملی در راستای اجرای قانون حفظ و گسترش فضای سبز انجام دهند و از تحرکات هیجانی و زودگذر پس از سخنان معظم له بپرهیزند. باغ‌ها به‌عنوان ریه‌های تنفسی شهر کارکرد اکولوژیک دارند و باید مطابق قرائت قانون مورد حفاظت و صیانت قرار گیرند نه اینکه با سوداگری در پهنه‌های کار و فعالیت و مسکونی دستخوش ساختوساز شوند و مجری و قانون‌گذار هم سکوتی معنادار در پیش بگیرند. گذشتگان کاشته‌اند و ما بهره‌مند شدیم ما حق نداریم آیندگان را از هم‌اکنون محروم کنیم.
Read more: http://www.donya-e-eqtesad.com/news/890407/#ixzz0v6vAU9cQ